穿越周期的潛力股 廣州這三個地區的次級板塊有哪些？

過去幾年中，“分化”成為樓市的關鍵詞，一批頭部板塊、流量紅盤吸引了眾多關注。不過，隨著市場的逐漸理性，置業者們發現那些較強成長性的“次級板塊”，開始呈現出穿越周期的韌性與較高的性價比。本報以白云、番禺及黃埔區三個公認的次級板塊為例，為你解讀次級板塊的置業“密碼”。

產品多元承接主要居住需求

何謂次級板塊?這一提法與近幾年來樓市的“分化”格局密切相關。在分化的市場格局中，置業者的關注度不再平均分配，而是被吸引到那些原本就有著最多關注與利好的板塊，某種程度上呈現出“強者恒強”的現象。它們往往被稱為區域的“頭部板塊”，聚集最為核心的資源，正如珠江新城之于天河，琶洲之于海珠，萬博之于番禺等。

相應的，次級板塊往往是同區域內的第二價值梯隊。它們或許熱度略遜一籌，但整體來說次級板塊不僅不“次”，還有著較優秀的基本面和居住體驗，同時門檻較低、產品多元，承接著區域內主要居住需求，稱得上最值得關注的“中堅力量”。

相對于頭部板塊的一目了然，次級板塊的選擇難度相對較大。它們不僅數量較多，也常常有著一定的不確定性。因此，只有選擇那些當下基本面足夠扎實，居住氛圍較成熟或是具備產業成長性的板塊，才能夠脫穎而出成為足以穿越周期的“潛力股”。

嘉禾望崗板塊

軌道交通便利產業升級可期

多年來，白云區熱度最高的當數白云新城板塊。不過，伴隨著該片區開發逐漸飽和，誰將是白云的次級板塊這一懸念逐漸出現——是白云湖板塊，是新貴設計之都板塊，還是嘉禾望崗板塊呢?從置業的角度來說，嘉禾望崗板塊是值得高看一線，尤其值得在白云及天河片區通勤的置業者關注。

從位置上看，嘉禾望崗位于白云區中部核心區域，緊鄰白云新城和設計之都。嘉禾望崗是2號線、3號線與14號線的三地鐵交匯處，其中2號線與3號線都是廣州客流量大并直通核心城區的主要軌道線路。

而從未來的規劃看，嘉禾望崗亦有其價值上的支撐。今年9月，廣州市規劃和自然資源局公布了嘉禾望崗新的規劃方案，將其定位為“白云新城嘉禾望崗商務核心區，產城融合的TOD綜合開發示范區”。從土地供應情況來看，嘉禾望崗地鐵站周邊地塊項目將有較為充足的土地供應，同時包括了商業用地及宅地，可以預計未來板塊將維持較高的熱度。

當前嘉禾望崗板塊內在售的一手樓盤主要是新世界云耀，周邊即將上市的還有“云城上品”，對于剛需來說是不錯的選擇。

國際創新城板塊

通勤琶洲便利連片開發優勢

提及番禺區，如果問哪個板塊的熱度僅次于萬博CBD，那么答案幾乎是唯一的：大學城。實際上，由于氛圍和供給的稀缺性，大學城在二手市場上的表現毫不遜色。自2021年開始，緊鄰大學城二期的國際創新城板塊引來了新盤的集中入市，開始吸引市場的目光。

從板塊基本面而言，國際創新城的最大優勢可總結為產業及交通。相較于其他以科技作為主要概念的區域，這一片區更形成了較為稀缺的“產學研”一體化優勢。而在交通方面，則主要受益于新化快速路的開通，板塊與琶洲的通勤距離縮短至30分鐘以內。日前，廣州琶洲經濟開發區設立獲批，嚴禁商業房地產開發，這也就意味著琶洲片區的住宅供應將持續稀缺，國際創新城的板塊通勤優勢進一步顯現。不過，目前看來板塊配套還需要較長時間方能成熟，生活配套主要來自新造鎮。這也對開發商的社區運營能力提出了一定的挑戰。

供應方面，當前板塊的一手供應較為活躍，包括奧園恒基學院壹號以及越秀地產在該板塊落下的二子——大學·星匯城及大學·和樾府，有一定的連片開發優勢。

黃陂板塊

承接兩大科創板塊需求生態環境優

在過去幾年中，科學城、魚珠、長嶺居等都曾經引領黃埔樓市的熱度。那么，除這幾大熱點板塊外，哪里的性價比逐漸凸顯值得關注呢?位于天河和黃埔交界處的黃陂板塊值得一看。

從區位上看，黃陂板塊位置優越。它位于廣汕路與開創大道的交界處，往南經開創大道深入科學城核心區，往西則通過廣汕路連接天河智慧城，通勤距離均在20分鐘以內。不同于嘉禾望崗與國際創新城在承接更高能級的產業中心外溢居住需求的同時，自身也有一定的產業規劃，黃陂板塊自身的定位即為復合居住組團，這也意味著這一板塊最核心的價值在于居住。

從便利度而言，雖然大型商業體仍有不足，但伴隨著周邊大型社區的居住氛圍逐漸成熟，東方匯、金峰城等中型商業已可以較好地滿足生活所需。由于定位于生態居住，片區內的樓盤也以低密改善型住宅為主，居住舒適度較好。

目前，黃陂板塊的一手樓供應非?；钴S，保利·翔龍天匯、花語天宸、振業天成和廣府壹號等多項目亮相。經過近一年的市場調整，黃陂板塊的性價比開始顯現。

專家觀點

門檻較低產品多元是購房者的理性選擇

“長期來看，次級板塊的表現不僅不輸頭部板塊，有些甚至更好一些。”廣州市房協專家鄧浩志尤其看好次級板塊在市場溫度較低時所表現出來的韌性。

同時，鄧浩志表示，頭部板塊雖然知名度高，但往往門檻也較高，尤其是目前許多的頭部板塊樓齡已經較長，居住起來舒適度并不高。因此，對于大多數購房者來說，次級板塊其實是更為理性的選擇。

至于次級板塊的篩選方法，鄧浩志則建議，在滿足自身通勤及居住需求的前提下，首先看所在區域龍頭板塊的能級，其次看板塊的供需關系。“區域龍頭能級越高，也代表著次級板塊未來的發展潛力越大。而板塊一手供給活躍的板塊，則有著較高的性價比。”

(記者 龍樂樂)

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